Så meget koster din andelsbolig i forhold til en ejerbolig

Umiddelbart ser andelsboliger billige ud i forhold til ejerboliger. Mens ejerlejligheder i København for længst er blevet dus med priser over ti millioner kroner, så hører det til de sjældne tilfælde, når andele kommer op på over det halve af det beløb. Men så er der jo gælden i andelsforeningen, der skal tælles med og afbetales på – hvilket sker gennem boligafgiften til andelsboligforeningen. I en ejerbolig er finansieringen din egen, og gælden dermed lettere at overskue. Så hvordan sammenligner du priserne på de to boligtyper? Berlingske har fået adgang til den beregning, som Danske Bank og Realkredit Danmark bruger til at sammenligne priserne på ejerboliger og andelsboliger. Vi har samlet et ekstrakt i skemaet herunder. Det viser kort sagt, hvad en andelsbolig bør koste sammenlignet med den tilsvarende udgift, som en given ejerbolig koster sin ejer. Mange detaljer kan variere i forhold til regnestykket. Men her er det forudsat, at både andelsboligforeningen og ejerboligen er finansieret med et fastforrentet lån med afdrag. Det er den lånetype, som bankerne skal kreditvurdere boligkøbere ud fra. Her er et eksempel: Hvis du har råd til at købe en ejerbolig til tre millioner kroner og kigger på alternativer på andelsboligmarkedet, så bør boligafgiften eksempelvis ikke være højere end 6.000 kroner, og andelsprisen bør ikke være højere end 2,67 millioner kroner. I modsat fald er andelsboligen dyrere end ejerboligen, og hvis et af de to beløb er lavere, så er andelsboligen billigere. »Det er vejledende beregninger, da der kan være forskel på eksempelvis fællesudgifter i ejerboligen samt forskelle i beskatning. Og der kan være forskelle i stand mellem de forskellige ejendomme og relevante oplysninger i andelsboligforeningens regnskab, som ikke fanges af tabellen, eksempelvis i forhold til hensættelser, reserver og værdiansættelsesmetode,« siger cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark. Netop hensættelser og reserver i forhold til lån rummer lige nu en skjult risiko for andelshavere og -købere, mener økonom med speciale i boligøkonomi Mikael Mogensen fra Jyske Bank. Han gør opmærksom på, at du som andelshaver står for din forholdsvise del af foreningens lån til finansiering af hele ejendommen. Og betaler til den via boligafgiften. »Mange andelsboligejere bekymrer sig ikke så meget om detaljerne bag økonomien, så længe det opfattes som rimeligt,« mener han. God idé at læse Men netop i lyset af den voldsomme stigning i renterne er det en rigtig god idé at læse med i foreningens økonomi både for ejere, købere og sælgere. Den stigende rente ledsages nemlig af et tilsvarende kraftigt fald i kursen på de obligationer, der har finansieret ejendommen. Når kursen på gælden er faldet, skylder foreningen på papiret mindre væk, og det kan slå igennem på andelskronen – det beløb, som andelen højst må sælges for. Eksempel: I en andelsboligforening med 20 ens lejligheder er værdien af ejendommen 60 millioner kroner og foreningens gæld er 40 millioner kroner. Det giver en egenkapital på 20 millioner kroner – en million kroner pr. lejlighed. Hvis kursen på gælden er faldet til eksempelvis 68,5, så er den mindre på papiret, hvilket gør egenkapitalen og dermed andelskronen mere værd. Køber får tabet I dette tilfælde er den nu 1,63 millioner kroner. Men hvis renten falder, og kursen stiger igen, så vender andelskronen tilbage til udgangspunktet, og hvis andelen er handlet i mellemtiden, så får køberen tabet. Medmindre foreningen har besluttet at lave en hensættelse i regnskabet, så køb og salg i perioder med store udsving i kurserne på lånene ikke skal jonglere rundt med de store beløb. Ifølge Christian Hilligsøe Heinig har flertallet af andelsforeningerne været konservative og hensat til reserver. »Men vi hører også om foreninger, der har ladet en stor del eller hele kursfaldet slå igennem på markedsværdien af gælden og dermed løftet andelskronen betydeligt,« siger han. Cheføkonomen konstaterer overordnet, at det er gode tider for andelsboligmarkedet i københavnsområdet med stor efterspørgsel. »Kun en meget lille del af andelsboligerne ender med at finde vej til ejendomsmæglernes hylder. Aktuelt er der kun 41 andelsboliger til salg hos ejendomsmæglere i København by. Det er et meget lavt niveau, når vi ser tilbage over de seneste 15 års tid,« siger han. Udbuddet af andelsboliger til salg hos mægler toppede tilbage i 2010, hvor der var næsten 3.500 andelsboliger til salg i København by. Maksimalpris = lav pris Den store efterspørgsel skyldes ifølge cheføkonomen flere ting. For det første er der stor interesse for at bo i København, og for det andet får køberne stadig mere bolig for pengene på andelsboligmarkedet sammenlignet med ejerboligmarkedet. »Kvadratmeterpriserne er generelt set noget lavere på andelsboligmarkedet,« siger han. Det skyldes princippet med maksimalpriser i andelsboligforeninger – en pris, som kan være baseret på den offentlige vurdering, der har været suspenderet siden vurderingen fra 2012, anskaffelsessummen eller en valuarvurdering. Priserne på andelsboligforeninger er knyttet til markedet for boligudlejningsejendomme, og Christian Hilligsøe Heinig vurderer, at det giver mere træghed i prisudviklingen end for ejerboliger. »Endelig er der også andelsboligforeninger, der er mere konservative af natur og ikke lader stigende andelsboligpriser slå fuldt igennem i værdiansættelsen af andelsboligforeningen,« siger han. Læs i alt tre artikler om andelsboligers økonomi, der er aktuelle lige nu. Se link under artiklen. https://www.berlingske.dk/dine-penge/saa-meget-koster-din-andelsbolig-i-forhold-til-en-ejerbolig